این بخش چه میگوید؟
باب سوم قانون به «مالیات بر درآمد» میپردازد و اولین فصل آن دربارهٔ درآمد املاک است. این بخش دو بخش دارد: مالیات اجارهٔ املاک (مواد ۵۲ تا ۵۷) و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک (مواد ۵۹ تا ۸۰).
مهمترین قاعدهٔ اجاره: درآمد مشمول مالیات مالک، کل مالالاجاره پس از کسر ۲۵ درصد است. آن ۲۵ درصد جای هزینهها، استهلاک و تعهدات مالک را میگیرد و لازم نیست مالک سند و مدرک بیاورد.
چند وضعیت که «اجاره» حساب نمیشود: خانهٔ محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک (تبصرهٔ ۱ ماده ۵۳)، ملکی که مجانی در اختیار نهادهای معاف ماده ۲ است (تبصرهٔ ۲) و خانهٔ فروختهشدهای که فروشنده تا شش ماه هنوز در آن مینشیند (تبصرهٔ ۸).
نکته
شمارهٔ ماده ۵۶ در متن منبع نیامده است و در اینجا هم نیست.
درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک میباشد.
به زبان ساده
اگر کسی حق خود روی یک ملک در ایران را واگذار کند (اجاره بدهد، بفروشد، حق کسب و پیشه بدهد و مانند آن)، درآمد حاصل بعد از کسر معافیتهای قانونی مالیات بر درآمد املاک دارد. این ماده عنوان کلی فصل است و جزئیات هر مورد در مواد بعد آمده.
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میگردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵٪) بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. درآمد مشمول مالیات در مورد اجارهٔ دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد شد. هرگاه موجر مالک نباشد درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابهالتفاوت اجارهٔ دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره. حکم این ماده در مورد خانههای سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
تبصره ۱- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمیشود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره ۲- املاکی که مجاناً در اختیار سازمانها و مؤسسات موضوع ماده (۲) این قانون قرار میگیرد غیراجاری تلقی میشود.
تبصره ۳- از نظر مالیات بر درآمد اجارهٔ املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب میشود.
تبصره ۴- در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشینآلات به اجاره واگذار میشود درآمد ناشی از اجارهٔ اثاثه و ماشینآلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل میشود.
تبصره ۵- مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰٪) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجارهٔ سال تحویل محسوب میگردد.
تبصره ۶- هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهدهٔ مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهدهٔ مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مالالاجارهٔ غیرنقدی به جمع اجارهبهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
تبصره ۷- در صورتی که مالک اعیان احداثشده در عرصهٔ استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجارهٔ پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مالالاجارهٔ دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۸- در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجارهبها مهلتی برای تخلیهٔ ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقالدهنده میباشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمیشود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره ۹- وزارتخانهها، مؤسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجهٔ آنها به وسیلهٔ دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفاند مالیات موضوع این فصل را از مالالاجارههایی که پرداخت میکنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
تبصره ۱۰- واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازندهٔ مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار میگردد مادام که در تصرف خریدار میباشد در مدت مذکور اجاری تلقی نمیشود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره ۱۱- مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا میشوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰٪) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشند. در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجارهٔ واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجارهٔ املاک معاف میباشد.
تبصره ۱۲- از ابتدای سال ۱۳۸۲، مأخذ محاسبهٔ درآمد مشمول مالیات اجارهٔ املاک، ارزش جاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده (۶۴) این قانون برای محدودهٔ شهرها و روستاها و بر اساس هر متر مربع تعیین خواهد شد.
به زبان ساده
درآمد مشمول مالیات مالک = کل اجاره (نقدی و غیرنقدی) منهای ۲۵٪. این ۲۵٪ بابت هزینه، استهلاک و تعهدات مالک کسر میشود. نکتههای تبصرهها:
- اگر موجر مالک نیست (مثلاً مستأجری که ملک را دوباره اجاره داده)، مالیات فقط روی تفاوت اجارهٔ دریافتی و پرداختی است؛
- محل سکونت بستگان نزدیک یا افراد تحت تکفل اجاری حساب نمیشود، مگر اینکه ثابت شود اجاره میدهند. اگر چند خانه مصرف سکونت خانواده باشد، یک واحد برای خود مالک و یک واحد برای هر یک از این افراد (به انتخاب مالک) خارج از مالیات است؛
- هر واحد آپارتمان یک مستغل جداگانه حساب میشود؛
- اگر همراه ملک، اثاثه یا ماشینآلات هم اجاره داده شود، درآمد آنها هم به درآمد ملک اضافه میشود؛
- ساختوسازی که مستأجر به نفع مالک انجام دهد، به ارزش معاملاتی روز تحویل حساب میشود و ۵۰٪ آن جزو درآمد اجارهٔ همان سال است؛ هزینهای که عرفاً با مالک است و مستأجر میپردازد هم مالالاجارهٔ غیرنقدی است؛
- دولت، نهادها، شهرداریها و سایر اشخاص حقوقی که اجاره میپردازند باید مالیات را از اجاره کسر، تا پایان ماه بعد به اداره مالیاتی بدهند و رسید را به موجر بدهند؛
- مالکان مجتمعهای مسکونی الگوی مصرف (بیش از سه واحد استیجاری) معافیت کامل دارند. سایر مالکان تا ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید (در تهران) و ۲۰۰ متر مربع (در سایر شهرها) درآمد اجارهٔ مسکونی معافاند؛
- مبنای مالیات اجاره از سال ۱۳۸۲ ارزش جاری هر متر مربع است که کمیسیون تقویم املاک (ماده ۶۴) تعیین میکند.
درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائهٔ آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلامشده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده ۵۴ مکرر این قانون، میزان اجارهبها بر اساس جدول اجارهٔ املاک مشابه تعیین خواهد شد.
تبصره ۱- در صورتی که مستأجر جزء مشمولین تبصرهٔ (۹) ماده (۵۳) این قانون باشد، اجارهٔ پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
تبصره ۲- چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجارهٔ ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.
تبصره ۳- در مواردی که درآمد اجارهٔ واقعی کمتر از درآمد تعیینشده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیینشده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.
ماده ۵۴ مکرر- واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانهٔ ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصرهٔ ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون به عنوان واحد خالی شناسایی میشوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه
سال سوم- معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و به بعد- معادل یک و نیم (۱/۵) برابر مالیات متعلقه
به زبان ساده
مبنای مالیات، مبلغ قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) است. اداره مالیاتی بهجای آن از جدول اجارهٔ املاک مشابه استفاده میکند اگر قرارداد نباشد، ارائه نشود یا مبلغ آن کمتر از ۸۰٪ ارقام جدول باشد.
- اگر مستأجر یکی از دستگاههای ماده ۵۳ (تبصرهٔ ۹) باشد، اجارهٔ پرداختی او ملاک است؛
- اگر معلوم شود اجارهٔ واقعی بیشتر از مبنای تشخیص بوده، مالیات مابهالتفاوت مطالبه میشود و مؤدی میتواند در مراجع حل اختلاف اعتراض کند؛ اگر کمتر بوده هم مؤدی میتواند به همان مراجع اعتراض کند.
ماده ۵۴ مکرر (خانهٔ خالی): واحد مسکونی در شهر بالای ۱۰۰ هزار نفر که طبق سامانهٔ ملی املاک و اسکان خالی شناخته شود، از سال دوم به بعد معادل مالیات اجاره میدهد: سال دوم نصف، سال سوم برابر و سال چهارم به بعد ۱٫۵ برابر مالیات متعلقه.
هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانهٔ سازمانی که کارفرما در اختیار او میگذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مالالاجارهای که به موجب سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبهٔ مالیات حقوق تقویم میگردد از کل مالالاجارهٔ دریافتی او کسر خواهد شد.
به زبان ساده
اگر مالک خانهاش را اجاره بدهد و خودش در جای دیگری اجارهنشین باشد (یا در خانهٔ سازمانی کارفرما بنشیند)، اجارهٔای که میدهد (یا کارفرما از حقوقش کسر میکند یا برای مالیات حقوق حساب میشود) از اجارهٔ دریافتیاش کم میشود و فقط مابهالتفاوت مالیات میدهد.
در مورد شخص حقیقی که هیچگونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانهٔ مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات میباشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامهٔ مخصوصی طبق نمونهای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصهٔ مندرجات اظهارنامهٔ مؤدی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مؤدی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامهٔ مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافهٔ یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
در اجرای حکم این ماده، حقوق بازنشستگی و وظیفهٔ دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپردههای بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد.
تبصره ۱- حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.
تبصره ۲- در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانهٔ مؤدی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجارهٔ املاک که با سایر درآمدهای مؤدی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات این فصول مشمول مالیات خواهد بود.
به زبان ساده
کسی که جز اجارهٔ ملک هیچ درآمدی ندارد، به اندازهٔ معافیت مالیات حقوق (ماده ۸۴) از درآمد اجاره معاف است و فقط مازاد را مالیات میدهد. برای این کار باید اظهارنامهٔ مخصوص بدهد و اعلام کند درآمد دیگری ندارد.
- اداره مالیاتی محل ملک، خلاصهٔ اظهارنامه را به اداره مالیاتی محل سکونت میفرستد؛
- اگر خلاف واقع بودن اظهارنامه ثابت شود، یک برابر مالیات هم جریمه میشود؛
- حقوق بازنشستگی و وظیفه و جوایز و سود سپردهٔ بانکی «درآمد» حساب نمیشوند و مانع این معافیت نیستند؛
- این معافیت برای فرزندان صغیر تحت ولایت پدر برقرار نیست؛
- اگر درآمد ماهانهٔ دیگر او کمتر از سقف معافیت باشد، از درآمد اجاره فقط آن قدر معاف است که مجموع با درآمد دیگرش به سقف برسد.